緊急 22年3月からはさらに審査が厳しくなるそうです。 住宅ローン審査を確実に いち早く承認される必要のある方は、こちらを先に御覧ください

 

銀行ローンの審査 私の場合の必勝法 目次です

銀行ローンの審査とは?

 

銀行ローンの代表的な住宅ローン‥

 

その審査ってどんなこと審査されるのでしょうか

 

初めての住宅ローン、

人生最大のお買い物、一家の主 夢のマイホーム

 

銀行から借りるローンでは

住宅ローンが一番ポピュラーなのではないではないでしょうか

 

銀行ローンを組むのに審査があるなんて、

ドキドキですね。

 

私は、毎日そんなお客様の相談を仕事柄受けていますが、

難しすぎる説明を短めにして、

銀行ローンの代表的な住宅ローンの審査って

いったいどんなこと審査されるのかを説明いたしますね

銀行ローンの審査は、バランスが大切

 

住宅ローンの審査は「人と物件両方の審査」です。

 

銀行ローンを組む場合(住宅ローン)は

人も物件もどちらもバランスよく基準に達していることが重要です

 

もう少しわかりやすく、細かく説明していきましょう

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「個人信用情報」

 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「個人信用情報」 

 

5年位前の情報は記録が残っています。

 

過去に延滞した記憶は?

 

ショッピングローンやリボ払い、キャッシング残高はすべて審査の対象になります

 

クレジットカードに使う当てもないのについているキャッシング枠。

銀行ローンの審査にはこれもキャッシング枠内の金額が借入金とみなされることがあります。

 

クレジットカードのキャッシングを一切利用していなくても、です

 

銀行ローンの審査には不要なクレジット機能のあるカードは解約しておいたほうがいいです

銀行ローンの・住宅ローン審査対象 「借り入れ可能な年収」

 

銀行ローンの・住宅ローン審査対象 「借り入れ可能な年収」

 

銀行ローンの借り入れできる金額は年収や所得金額によっても違います

最低でも200〜400万円程度です

 

銀行ローン取り扱いの金融機関によってもいろいろ異なります

 

銀行ローンの気になる借り入れ可能な金額は年収負担率によって決まります

 

年収負担率の上限は各金融機関によって異なりますが

年収によって25〜35%以内が多いです

 

この計算の金利は審査用の金利4%を使用することが多いですが、

これも金融機関によって違いますので、その金利差により支払額変わるので注意が必要です。

 

※年収負担率 年間返済額÷年収で計算します

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「勤続年数」

 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「勤続年数」 

 

収入額の安定性という点で3年以上なら、なお良いです。

 

銀行ローンでは転職したばかりでも

キャリアアップの転職とみなされればOKの場合もあります。

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「勤務先」

 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「勤務先」  

 

銀行ローン審査では大手企業ならば安定性という面でプラス要素。

 

中小企業は大手よりは厳しい審査になる場合もあります。

 

しかし、必ずしもそうともいえないところが銀行ローンの審査の厳しいところです。 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「自営業の方」

 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「自営業の方」 

 

事業年数3年以上が目安 

 

特に収入の安定性が不透明なため

銀行ローン審査には過去3年間の所得の証明が重要です。

 

銀行ローンでは毎年の所得に高低差があると

低いほうの所得が審査基準になる場合もあります。

 

所得金額といっても課税される所得金額を対象にする場合と

減価償却費などを差し引く前の所得額が対象となる場合があります。

 

※銀行ローンでは自営業の方の税金対策で極端に所得金額を少なくしていると

銀行ローンの審査で借り入れが難しくなるという、自営業の方には皮肉なことも。

銀行ローンの・住宅ローン審査対象 「健康状態」

 

銀行ローンの・住宅ローン審査対象 「健康状態」 

 

生命保険に加入できる健康状態であること。

 

団体信用生命保険に加入できることが

借り入れ要件のひとつになっていることが多いです

 

一部の金融機関では団体信用生命保険に加入できない

高血圧や糖尿病の人でも加入できる団体信用生命保険も扱っているところがあります。

そのほか銀行ローン・住宅ローンの審査対象となっていること

 

そのほか銀行ローン・住宅ローンの審査対象となっていること 

 

「年齢」

「家族構成」

などを踏まえ銀行ローンの総合的に審査されます

 

厄介なことに、どの項目にポイントを置くかも

金融機関によって違うため

複数の銀行に相談した場合結果もいろいろです

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「購入する物件」

 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「購入する物件」

 

これも銀行ローン住宅ローン審査の重要な対象です

 

銀行ローンの住宅ローンは土地だけの購入は出来ません。

 

そして本人が住むことが条件です

 

銀行ローン、住宅ローンを借り入れすると金融機関は

対象となる土地と建物に抵当権を設定し、

返済が滞ったときその抵当権を実行、

つまり対象となる土地や建物を処分して融資の資金を回収するのです

 

銀行ローンの住宅ローン借り入れ可能額は

この担保金額を上限にしていることになります

 

銀行ローン、住宅ローンでは

新築分譲マンション、新築建売住宅などの物件は

購入金額の100%借り入れ可能です

 

建物は建築費100%借り入れ可能(建築請負契約が担保評価額)です

 

中古住宅は一戸建てで建物が古い場合、

土地だけの評価額になる場合があります。

 

多くは購入金額を担保評価額としていますが、

全額借り入れが無理な場合も多いです

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「建築基準法に適合しているか」

 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「建築基準法に適合しているか」 

 

銀行ローンでは中古物件の場合は特に、

建築時は建築基準法に適合していても、

その後の法改正により適合しなくなってしまったもの

(既存不適格)は借り入れが厳しくなります。

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「都市計画法に適合しているか」

 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「都市計画法に適合しているか」 

 

銀行ローンでは市街化調整区域は

原則一般住宅などの建物は建てることが出来ません。

 

市街化調整区域の住宅を販売してはいますが、

金融機関によっては住宅ローン対象地から、

はずしているところもありますので借り入れは困難です

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「借地権つきの住宅の場合」

 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「借地権つきの住宅の場合」、

 

担保評価額が低くなることから

とり扱いは無しとしている金融機関も多いです

 

定期借地権付住宅も借り入れは難しいです

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「保留地」

 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「保留地」 

 

金融機関によっては取扱がないことがあるので、注意が必要

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「借り入れする人以外も住む、共有する場合」

 

銀行ローン・住宅ローンの審査対象 「借り入れする人以外も住む、共有する場合」

 

借り入れをしない共有者は連帯保証人となります。

抵当権を設定することに同意が必要になります

 

民間の銀行ローンなどの借り入れ申し込みをしようとする場合、

いろいろな方向から

あなたのことや家族のこと、

これから購入する物件についての審査が行われます。

 

仮審査、本審査、そしていよいよ借入‥

というところで審査が通らなくなったという話も多いです。

 

各金融機関によって重要視しているポイントが違うことが

残念な審査結果になるわけですから、

 

以上の点をしっかりご自身で確かめて

たとえ 

ひとつの審査が通らなくてもあきらめずに、

前向きに他の金融機関にチャレンジしていきましょう。

 

まずしっかりとしたプランと、

借主の意思が担当者の心を

動かすこともまた事実です。

 

そのために少し細かく書きましたが、

一生に、何度もないあなたにとって

重要なことですよね。

 

しっかり何度もチェックしてみてください

回想コラム

 

銀行審査担当者が言った、忘れられない一言があります。

名前を中山さんといいます。現在私の友人をはじめ、融資必勝の相談に乗ってくれています。

彼女は言います。

 

 本当は住宅ローン承認なのに。。

中山さんにかわってお話してもらいますね。

 


 こんにちは、中山と申します。



私は、銀行の融資担当員だった頃 何度も心の中で叫んできました。

ある日のこと 3500万円の住宅ローン審査に2組の家族が訪れました。

年収800万以上35歳!  A家のご主人Aさんは
年収800万円以上、 30歳台の前途有望サラリーマン。

年収400万52歳。。  B家のご主人Bさんは年収400万円台、年齢は52歳サラリーマンです。


誰がどう考えても、Aさんが圧倒的に有利ですよね。

 

ところが、なんと、結果は逆!!

Aさんは住宅ローン非承認で住宅購入をあきらめました。

年収400万35歳が!?  そして、Bさんは承認され、 夢のマイホームを手に入れたのです!


当時の私は、その理由を痛いほど知りながらも、銀行の融資担当員という立場上、
非承認の本当の理由を本人に伝える事は出来ませんでした。

これは、今も多くの案件で起こっている現実です。


 住宅ローン承認審査の舞台裏では、本来は楽々通るはずの人が非承認にされたり、普通では到底通りそうにない人が承認される。

それは、銀行内部では珍しい事でも何でもないのです

 

■ 銀行に『伝えるべき事、伝えるべきでない事』はお分かりですか?


少なくとも、それらを知らなければ住宅ローン審査通過を目指すには無謀と言えるのです。

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言ってはいけないことを伝えてしまったばかりに、
住宅ローンの申込ができなくなってしまったり、
逆に、言わなければいけないことを隠していたために、
住宅ローンが否認になってしまうことが往々にあります。

あなたはこれらの質問に即答できますか?

 団体信用保険加入の際に入院歴があることを言うべきかどうか?
 勤続年数が1年未満なのを隠すべきか否か?
 借入後すぐに転職する予定があることは告げるべきか?
 定年退職が2年後であることは?
 車のローンを支払っていることは?
 収入合算する予定の奥様が仕事をやめる予定であることなどは?
 消費者金融で借入があることは言わなくてもOK?
 カードで買い物をしていて返済中であることは言うべき?
 もうすでに職場を退職していて現在無職であることは?
 近々離婚予定だということについては?
 他の銀行でローン審査が非承認になっている事実は?

 

いかがでしょうか? 続きをお読みになりたい方は以下からおすすみください。

 

 

中山さんの話の続きはこちらよりどうぞ

 

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