緊急 22年3月からはさらに審査が厳しくなるそうです。 住宅ローン審査を確実に いち早く承認される必要のある方は、こちらを先に御覧ください

 

銀行ローンの審査 私の場合の必勝法 目次です

銀行ローンと住宅金融支援機構のフラット35で融資の審査

 

あなたが会社員なら、

民間の金融機関の銀行ローンと住宅金融支援機構の

フラット35で融資の審査を申し込まれたでしょうか。

 

民間の銀行ローン、住宅ローンと

フラット35の大きな違いは、

民間の銀行ローンは人物評価に重点を置いています。

 

フラット35は旧公庫融資の基準に沿うような物件評価に重点を置いています。

 

銀行ローンでは建築基準法に違反していない限り、

ほとんどの物件が融資対象となります。

 

しかし、フラット35では、融資の対象とならない物件も多くありますのでよく確認してください。

 

特に注意が必要なのは、

中古住宅を購入する場合、

必ず事前に確認してください。

 

もし勤務先で共済加入や財形貯蓄を行っていれば

それを軸に考えることもできます。

 

財形貯蓄は、財形年金貯蓄に限らず、

一般財形貯蓄・財形住宅貯蓄でも構いません。

加入期間と残高を確認してください。

 

※公務員共済で三年以上加入していれば、公務員共済の住宅融資も

自営業者の場合は、フラット35を軸に、

不足部分を民間融資や自治体融資などで賄うといった資金計画がよいです。

 

なぜなら、自営業は民間の銀行ローンから借りるのは審査が通りにくいことが多いからです、

 

フラット35は、物件審査に軸を置いているので、

自営業者に対しては銀行ローンに比べると審査が通りやすいといわれています。

銀行ローン 審査 今話題の フラット35

 

先ほどから出てくるフラット35ってなによ?

 

そうですね

銀行ローンとは違う『フラット35』の簡単な説明です

 

『フラット35』とは、平成18年で廃止された

住宅金融公庫に代わって登場した、新しい住宅ローンです。

 

民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して、

最長35年という長期間 固定金利の住宅ローンを発売することが出来るようになったのです。

 

フラット35とは、最長35年という長期間 固定金利の住宅ローンのことなんです

(説明を聞くとなるほどと思うネーミングですね。)

 

フラット35 この商品の大きな特徴

 

@借入期間中は、金利の変動がない。生活設計を立てやすい。

 

A住宅ローンを利用する際にかかる保証料や、繰上げ返済を行う際の事務手数料が不要。

 

B断熱・耐久性など一定基準を満たした住宅へ融資することによる品質の確保。

(ただし、融資利用に必要な『物件検査手数料』は利用者負担)

フラット35の元はどんなものかというと‥従来の住宅金融公庫との主な違い

 

フラット35では敷地面積に関する要件がなくなりました。

都心部の狭小住宅でも利用が可能になったのです。

 

※ただし、住宅の床面積要件があるので注意が必要。

 

住宅金融公庫の場合、利用対象となる住宅の敷地面積に関する基準がありました。

 

フラット35では年収に対する返済比率の基準を満たすことが要件となります。

(※平成19年10月1日以降利用の場合)

 

民間の審査基準と同じようになったと言えます。

 

住宅金融公庫では返済額の5倍以上の月収が必要でした。

 

フラット35では融資限度額が全国一律8,000万円以下、購入価格の9割までと簡素化されています。

 

住宅金融公庫が地域や建物の構造によって細かく融資限度額を決めていました。

 

フラット35は融資実行時点の金利が適用されることと、

申し込む金融機関によって金利水準が異なることも大きな違いです。

 

同じフラット35という商品でも、

どこの銀行から申し込むかで金利が異なるわけですから、

実際に利用を検討している人は、

まず金利の状況を比較し有利な銀行を選択する必要があります。

 

住宅金融公庫は申し込み時点の金利を適用していました。

 

借入期間(20年まで・21年以上)によっても金利が変わります。

 

銀行ローンは金利上昇のときに支払額がどこまで上がるのかがわからないというデメリットはありますが

金利情勢にあわせて金利を選択できるというメリットがあります。

 

従来の公庫にもあったように、

フラット35でも、一定の品質基準を満たした住宅でなければ

融資を受けることができませんので、

中古住宅の購入の際には、

事前にフラット35の利用可否の確認をしておくことをお勧めします。

回想コラム

 

銀行審査担当者が言った、忘れられない一言があります。

名前を中山さんといいます。現在私の友人をはじめ、融資必勝の相談に乗ってくれています。

彼女は言います。

 

 本当は住宅ローン承認なのに。。

中山さんにかわってお話してもらいますね。

 


 こんにちは、中山と申します。



私は、銀行の融資担当員だった頃 何度も心の中で叫んできました。

ある日のこと 3500万円の住宅ローン審査に2組の家族が訪れました。

年収800万以上35歳!  A家のご主人Aさんは
年収800万円以上、 30歳台の前途有望サラリーマン。

年収400万52歳。。  B家のご主人Bさんは年収400万円台、年齢は52歳サラリーマンです。


誰がどう考えても、Aさんが圧倒的に有利ですよね。

 

ところが、なんと、結果は逆!!

Aさんは住宅ローン非承認で住宅購入をあきらめました。

年収400万35歳が!?  そして、Bさんは承認され、 夢のマイホームを手に入れたのです!


当時の私は、その理由を痛いほど知りながらも、銀行の融資担当員という立場上、
非承認の本当の理由を本人に伝える事は出来ませんでした。

これは、今も多くの案件で起こっている現実です。


 住宅ローン承認審査の舞台裏では、本来は楽々通るはずの人が非承認にされたり、普通では到底通りそうにない人が承認される。

それは、銀行内部では珍しい事でも何でもないのです

 

■ 銀行に『伝えるべき事、伝えるべきでない事』はお分かりですか?


少なくとも、それらを知らなければ住宅ローン審査通過を目指すには無謀と言えるのです。

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言ってはいけないことを伝えてしまったばかりに、
住宅ローンの申込ができなくなってしまったり、
逆に、言わなければいけないことを隠していたために、
住宅ローンが否認になってしまうことが往々にあります。

あなたはこれらの質問に即答できますか?

 団体信用保険加入の際に入院歴があることを言うべきかどうか?
 勤続年数が1年未満なのを隠すべきか否か?
 借入後すぐに転職する予定があることは告げるべきか?
 定年退職が2年後であることは?
 車のローンを支払っていることは?
 収入合算する予定の奥様が仕事をやめる予定であることなどは?
 消費者金融で借入があることは言わなくてもOK?
 カードで買い物をしていて返済中であることは言うべき?
 もうすでに職場を退職していて現在無職であることは?
 近々離婚予定だということについては?
 他の銀行でローン審査が非承認になっている事実は?

 

続きをお読みになりたい方は以下からおすすみください。

 

 

中山さんの話の続きはこちらよりどうぞ

 

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